【2021新版物业管理条例】2021年安徽省物业管理条例

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　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定了安徽省物业管理条例，下面是小编给大家整理的20xx年安徽省物业管理条例，欢迎大家阅读。

　　20xx年安徽省物业管理条例

　　第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

　　第四条　县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。

　　第五条　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第八条　房屋所有权人为业主。

　　业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　第九条 ?业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：

　　(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

　　(二)推选业主代表，并享有被推选权;

　　(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

　　(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

　　业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

　　第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

　　除国务院《物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：

　　(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

　　(二)批准业主委员会工作规则;

　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

　　(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。

　　第十二条　业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算;

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

　　第十三条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

　　除国务院《物业管理条例》规定的职权外，经业主大会批准，业主委员会还行使下列职权：

　　(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;

　　(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。

　　第十四条 除国务院《物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：

　　(一)执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则;

　　(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

　　(三)对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。

　　第十五条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

　　(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

　　(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

　　(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;

　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

　　本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。

　　第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。

　　第十七条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)入住率达到50%以上的;

　　(二)首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的;

　　(三)首批物业交付满三年的。

　　第十八条　业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

　　符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十九条 业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

　　业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十条　首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。

　　第二十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第二十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

　　第二十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

　　第二十四条　管理规约应当包括以下内容：

　　(一)物业的名称、地点、面积及户数;

　　(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;

　　(三)公共场所及共用设施设备状况;

　　(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

　　(五)业主参与物业管理的权利;

　　(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

　　(七)物业的使用、装饰装修、维护和管理;

　　(八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;

　　(九)违反管理规约的责任;

　　(十)其他有关事项。

　　第二十五条　业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

　　(一)业主大会的议事方式;

　　(二)业主大会的表决程序;

　　(三)业主委员会的组成和委员任期;

　　(四)其他有关事项。

　　第二十六条 管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

　　第二十七条　业主大会、业主委员会作出的决定，管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第二十八条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;

　　(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

　　第二十九条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

　　前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

　　第三十条　业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

　　业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第三十一条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)因犯罪正在受刑事追究的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

　　(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十二条　业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

　　前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

　　第三章　前期物业管理

　　第三十三条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设，应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

　　第三十四条　建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　第三十五条 ?建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第三十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门报送以下材料：

　　(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

　　(二)经批准的物业项目规划设计方案;

　　(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

　　(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

　　(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

　　第三十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;

　　(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

　　(三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

　　(四)按照规划要求完成消防设施建设;

　　(五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

　　(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;

　　(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十八条 设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位及时整改。

　　综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

　　第三十九条　建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　第四十条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第四十一条　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　第四十三条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

　　第四十四条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置;

　　(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准配置;

　　(三)物业服务用房应当在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

　　物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

　　建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。

　　未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

　　第四十五条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。

　　第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第四十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

　　第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)园林施工图纸及树种清单;

　　(六)业主名册;

　　(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

　　建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

　　第四十九条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。

　　第四章　物业管理服务

　　第五十条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。

　　从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

　　房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

　　第五十一条　物业服务企业享有以下权利：

　　(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理;

　　(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;

　　(三)制止违反物业管理规约的行为;

　　(四)选聘专营企业承担专项经营业务;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

　　物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

　　第五十二条? 物业服务企业应当履行以下义务：

　　(一)以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平;

　　(二)按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;

　　(三)按照规定公布物业服务费收支情况;

　　(四)接受业主委员会和业主的监督;

　　(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;

　　(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当包括下列事项：

　　(一)物业管理区域范围及基本情况;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

　　(四)公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业服务质量标准;

　　(七)物业服务费用收取标准和方式;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)物业服务合同期限;

　　(十)双方的权利义务;

　　(十一)违约责任;

　　(十二)物业服务合同终止、解除条件;

　　(十三)其他事项。

　　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。

　　第五十四条　物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　前款规定的公示时间不得少于10日。

　　第五十五条　物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

　　提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

　　(一)移交本条例第四十八条规定的材料;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

　　(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

　　(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第五十七条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第五十八条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收支情况，业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

　　价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

　　第五十九条 ?已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第六十条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。

　　第六十一条 ?物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

　　第六十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

　　供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六十三条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为。

　　物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

　　第六十四条　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的，房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

　　第六十五条 实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会未依法履行职责;

　　(二)业主委员会未依法换届;

　　(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

　　(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

　　(五)其他需要协调解决的相关事项。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第六十六条　物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。

　　第六十七条　物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　第六十八条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)拆改房屋承重结构;

　　(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房;

　　(五)擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境;

　　(六)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

　　(八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(九)违反规定停放自行车和机动车辆;

　　(十)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

　　(十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。

　　第六十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。

　　第七十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第七十一条 ?任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。

　　车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定。

　　任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。

　　第七十二条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

　　专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。

　　第七十三条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第七十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第七十五条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。

　　供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

　　第六章　法律责任

　　第七十六条　有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：

　　(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;

　　(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(三)不移交有关资料的;

　　(四)未取得资质证书从事物业服务的;

　　(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

　　(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

　　(七)挪用专项维修资金的;

　　(八)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

　　违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十七条 违反本条例第五十六条规定，物业服务企业擅自撤离的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第七十八条　违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

　　(一)拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的，个人处以5000元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款;

　　(三)损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

　　违反本条例第六十八条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状;情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。

　　第七十九条　违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

　　(二)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

　　(三)违法实施物业管理行政许可的;

　　(四)违反物业管理投诉处理规定的;

　　(五)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(六)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

　　第七章　附　　则

　　第八十条　本条例下列用语的含义是：

　　(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;

　　(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);

　　(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

　　(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

　　第八十一条　本条例自20xx年1月1日起施行。

　　合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

　　第一章　总　　则

　　第一条　为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

　　第三条　本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条 合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。

　　合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

　　第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

　　物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第六条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第二章 收费范围

　　第七条　物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

　　非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

　　第八条　住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

　　第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

　　第十条 物业服务一般包括以下内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

　　(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

　　(四)车辆停放服务管理;

　　(五)做好安全防范和秩序维护工作;

　　(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

　　(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

　　(八)业主委托的其他公共性服务内容。

　　第十一条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

　　第十二条　物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(四)物业服务企业办公费用;

　　(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

　　物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

　　第三章 收费管理

　　第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1)，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

　　前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

　　第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主(物业买受人)签字确认。

　　第十六条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第十七条　物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的)，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

　　未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

　　第十八条　已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

　　交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

　　第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

　　第二十一条　实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

　　第二十二条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。

　　第四章 停车收费

　　第二十三条　住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费(见附件2)。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　第二十五条　实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

　　第五章 共用设施设备收费

　　第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

　　二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

　　第二十七条　非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

　　第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章 装饰装修收费

　　第三十条　装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

　　因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担，并承担相关法律责任。

　　第七章　责任与义务

　　第三十一条　物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

　　第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第三十三条　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第八章 监督管理

　　第三十四条　市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

　　物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

　　第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处(乡、镇)的指导下具体实行。

　　第三十六条 肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。

　　第三十七条 本办法自20xx年8月1日起施行，有效期5年。

　　20xx年9月6日发布的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》(合价房〔20xx〕325号)同时废止。

　　附件1：《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》

　　附件2：《合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准》

　　附件3：《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》(合肥市房地产管理局制定)

　　附件1

　　合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准

　　服务等级基准收费标准(元/月。平方米)备 注

　　无电梯有电梯

　　甲级0.701.20各等级收费标准上下浮动不超过20%

　　乙级0.601.10

　　丙级0.501.00

　　丁级0.400.90

　　定价形式：政府指导价

　　附件2

　　合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准

　　定价形式：政府指导价

　　类型停放形式车　型收费标准

　　(元/月。辆)备 注

　　机

　　动

　　车地面车位小型车30住宅小区未规划建设地下车库，或规划建设地下车位配比率≤30%(包括地面室内停车位，下同)

　　中型车50

　　小型车80住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率>30%且≤75%

　　中型车100

　　小型车160住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率>75%

　　中型车180

　　室内车库(地下、地上)车位小、中型车180含物业综合服务费50元

　　50已售产权或使用权

　　立体机械升降式停车位小、中型车220含物业综合服务费70元

　　70已售产权或使用权

　　购买地面独立车库30

　　业主共用车库摩托车15包含燃油车

　　非机

　　动车室内自行车5

　　电动车7电动车代充电服务收费由物业服务企业与业主协商

　　三轮车15包括机动三轮车、非机动三轮车

　　说明：1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。

　　2、小型车，乘坐人数≤9人，蓝牌;中型车，乘坐人数10—19人，黄牌。

　　3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。

　　4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。

　　5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。

　　附件3-1

　　合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(甲级)

　　序号内 容服务要求

　　1管理处

　　设 置(1)小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。

　　(2)在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　　(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品;办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

　　2管理人员和服务人员要求(1)小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。

　　(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　(3)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

　　(4)服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/200户～300户;保洁人员：1人/6000㎡～8000㎡(建筑面积);秩序维护员：3～4人/每门岗+1人/5000㎡～7000㎡(建筑面积);绿化人员：1人/10000㎡～16000㎡(绿化面积);维修人员：1人/200户～300户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。

　　3服　务

　　时　间在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待;其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

　　4日常管理与服务(1)制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

　　(2)建立健全各项管理制度，公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

　　(3)建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

　　(4)建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等)，设有专职人员、档案资料室;归档及时、完整，便于查询。

　　(5)使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

　　(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定，建立装饰装修管理服务制度。

　　受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录;业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示;装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾及时清运。

　　(7)在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。

　　水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成(预约除外);由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复;有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。

　　(8)设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

　　(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

　　(10)按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

　　(11)每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

　　(12)每年组织业主代表参观共用设施设备机房。

　　(13)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

　　(14)每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。

　　(15)在小区醒目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传。

　　(16)按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　(17)按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

　　(18)能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务;重要节日进行美化装饰;每年组织两次以上的社区文化活动。

　　(19)专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务;专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书;专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明;对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

　　(20)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

　　(21)对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。

　　5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运

　　(1) 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

　　(2) 生活垃圾实行分类收集。

　　(3)每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

　　(4) 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

　　(5) 保洁车外观整洁、摆放整齐。

　　二、 物业共用部分清洁

　　(一) 楼内

　　(1) 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面;每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃;每月天刮2次大堂玻璃;每月清洁2次大堂、候梯厅墙面;每日巡视保洁1-2次。

　　(2) 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次;每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁1-2次。

　　(3) 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

　　(二) 电梯

　　(1) 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁2次。

　　(2) 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。

　　(三) 天台屋面

　　每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。

　　(四) 庭院

　　(1) 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次;广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。

　　(2) 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备;每2月清洁1次雨蓬、门头等。

　　(五) 水景

　　(1) 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

　　(2)每周安排专人清洁2-3次水面;定期进行水体净化处理;每季度清洁1次水池池底。

　　三、 有害生物防治

　　(1)配合相关部门进行有害生物防制。

　　(2) 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

　　四、 雨雪天气

　　(1) 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

　　(2) 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

　　五、卫生事件

　　发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

　　六、 检查记录

　　(1) 每日检查1次清洁质量，做好记录。

　　(2) 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

　　(3) 清洁档案齐全。

　　6公共秩

　　序维护(1)秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。

　　(2)秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　(3) 出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守;当值时坐、立姿势端正(不少于18小时)，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　(4)对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　(5)实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位(小区道路、单元出入口和地下车库)应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。

　　(6)接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

　　(7)在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

　　(8) 维护道路使用和场地的正常秩序。

　　(9)小区设有监控中心，应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、住户报警(对讲功能)、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。

　　(10)监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方;接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施

　　(11)小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室;报警记录由系统打印留存。

　　(12) 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。

　　(13)记录与档案。各项工作记录完整有效;档案齐全。

　　7停　车

　　管　理(1)建立停车管理制度。

　　(2)建立停车管理档案。

　　(3)定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

　　(4)在显著位置公示停车须知。

　　(5) 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

　　(6)机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

　　(7) 24小时有专人定时巡查停车场(库)，车库内配置道闸和录像监视等设施设备。

　　(8) 停车场(库)内配备消防器材并定期检查，做好记录。

　　(9) 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。

　　(10)车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

　　8公共绿

　　化养护一、基本要求：

　　1、小区绿地率达40%以上。

　　2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

　　3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

　　4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。

　　5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

　　二、草 坪：

　　修剪草坪保持平整，草高不超过8cm;随时清除杂草，目视无杂草;常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。

　　三、树 木 ：

　　修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝;适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治，无病虫害发生;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好，树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

　　花坛花境：一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水，无积水;缺枝倒伏不超过三处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。

　　四、 垃圾处理

　　绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。

　　五、树干涂白

　　涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

　　六、 检查记录

　　(1) 各项工作记录完整有效，

　　(2) 绿化档案齐全。

　　(3)每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。

　　9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理

　　(1) 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

　　(2) 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

　　(3)每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

　　(4) 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

　　(5) 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

　　(6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

　　(7)设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物; 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书;各类管线有分类标志和流向标志; 交接班记录齐全、完整。

　　二、共用部位

　　(一) 房屋结构

　　(1) 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

　　(2) 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

　　(3) 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

　　(二) 建筑部件

　　(1) 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2)每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(3)每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4)每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录;降雨后及时排除积水。

　　(三)附属构筑物

　　(1) 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2)每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通;每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

　　(3) 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4) 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(5) 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　三、空调系统

　　(1) 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

　　(2) 每年检查1次管道、阀门并除锈。

　　(3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　　(4) 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。

　　四、二次供水设备

　　(1) 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

　　(2) 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　　(3) 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

　　(4) 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

　　(5)每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

　　(6) 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　　(7) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　五、排水系统

　　(1) 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

　　(2)排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通;每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

　　(3) 污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。

　　(4) 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。

　　六、公共照明和电气设备

　　(1) 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。

　　(2) 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复;适时调整时间控制器。

　　(3) 应急照明。每周巡检2次，故障即时修复;断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标;每季度活化1次蓄电池。

　　(4) 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜;定期进行设备和线路的检测;每年活化1次直流屏蓄电池;每2年检测1次中央信号屏;做好记录。

　　(5) 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。

　　(6) 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。

　　(7)低压柜。每周巡检1次;每半年养护1次;每年检查2次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表;做好记录。

　　(8)低压配电箱和低压线路。每月巡检3次;每年养护1次;每半年切换1次双路互投开关;做好记录。

　　(9)电动机。每周巡检1次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。

　　(10) 控制柜。每周巡检1次;每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置;做好记录。

　　(11) 发电机。每月试运行1次;每年1次带负荷运行;每年活化2次蓄电池;每周巡检1次充电机和蓄电池;做好记录。

　　(12) 电气检测。每2年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每2年检测1次直流屏;每2年检测1次高压电缆;每年校验1次内部结算电能表;做好记录。

　　(13) 变配电室。24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。

　　七、安全防范系统

　　(1) 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

　　(2) 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

　　(3) 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

　　(4) 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能;每月表面清洁3次;每半年内部除尘1次。

　　(5) 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

　　(6) 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(7) 云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

　　(8) 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

　　(9) 读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。

　　八、电梯

　　(1) 24小时运行。

　　(2) 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

　　(3) 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

　　(4) 每半月日进行1次日常维修养护工作。

　　(5) 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

　　(6) 定期检查紧急报警装置。

　　(7) 定期年检并取得合格证。

　　(8) 轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。

　　九、水景

　　(1) 启用前进行防渗漏检查。

　　(2) 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

　　(3) 设置必要的安全警示标志。

　　(4) 水质符合卫生要求。

　　10消防安

　　全防范一、综合管理

　　(1) 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责;

　　(2) 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　(3) 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　(4) 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

　　(5) 每周防火巡查3-4次;每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

　　(6) 每年对员工进行4次消防安全宣传教育，每年组织2次业主消防安全宣传教育。

　　二、消防设施设备维修养护

　　(一) 火灾自动报警系统

　　(1) 报警控制主机、联动台

　　每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

　　(2) 模块、探测器、手动报警装置

　　每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;每半年表面清洁1次;探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

　　(3) 备用电源

　　每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

　　(二)消防广播系统

　　每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次;每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

　　(三)防排烟系统

　　每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

　　(四)防火分隔系统

　　每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次;每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

　　(五)水灭火系统

　　每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

　　(六)灭火器

　　每年进行1次功能性检查。

　　附件3-2

　　合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(乙级)

　　序号内 容服务要求

　　1管理处

　　设 置(1)小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。

　　(2)在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　　(3)配置一般的办公用品、家具、电话、等;办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

　　2管理人员和服务人员要求(1)小区项目经理持证上岗，有3年以上物业管理工作经历。

　　(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　(3)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

　　(4)服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/300户～400户;保洁人员：1人/8000㎡～10000㎡(建筑面积);秩序维护员：3～4人/每门岗+1人/7000㎡～9000㎡(建筑面积);绿化人员：1人/15000㎡～20xx0㎡(绿化面积);维修人员：1人/300户～400户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。

　　3服务时间在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待;其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

　　4日常管理与服务(1)制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

　　(2)建立健全各项管理制度，公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

　　(3)建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

　　(4)建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等)，归档及时、完整，便于查询。

　　(5)应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

　　(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。

　　受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间，每2日巡查1次现场，做好记录;业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示;装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾及时清运。

　　(7)在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。

　　水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复。

　　(8)设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

　　(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

　　(10)按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

　　(11)每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

　　(12)每年组织业主代表参观共用设施设备机房。

　　(13)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

　　(14)每年公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主的70%以上，公示整改情况。

　　(15)在小区醒目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传。

　　(16)按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　(17)按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

　　(18)能提供3种以上特约服务(有偿)和3种以上便民(无偿)服务;每年组织1次社区文化活动。

　　(19)专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务;专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书;专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明;对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

　　(20)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

　　(21)对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。

　　5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运

　　(1) 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

　　(2) 生活垃圾实行分类收集。

　　(3)每月清洗1-2次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

　　(4) 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

　　(5) 保洁车外观整洁、摆放整齐。

　　二、 物业共用部分清洁

　　(一) 楼内

　　(1) 每日清洁1次、每2日清拖1次大堂地面;每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃;每月刮1次大堂玻璃;每月清洁1次大堂、候梯厅墙面;每日巡视保洁1次。

　　(2) 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖1次;每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭1-2次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁1次。

　　(3) 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

　　(二) 电梯

　　(1) 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁1次。

　　(2) 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每月养护1次。

　　(三) 天台屋面

　　每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。

　　(四) 庭院

　　(1) 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1-2次;广场地砖每月冲洗一次，全天候保洁。

　　(2) 每月清洁3次小区公共照明及设施设备;每季度清洁1次雨蓬、门头等。

　　(五) 水景

　　(1) 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

　　(2)每周安排专人清洁2次水面;定期进行水体净化处理;每年清洁2次水池池底。

　　三、 有害生物防治

　　(1)配合相关部门进行有害生物防制。

　　(2) 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

　　四、 雨雪天气

　　(1) 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

　　(2) 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

　　五、卫生事件

　　发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

　　六、 检查记录

　　(1) 每日抽查1次清洁质量，做好记录。

　　(2) 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

　　(3) 清洁档案齐全。

　　6公共秩

　　序维护

　　(1)秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的70%以上。

　　(2)秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　(3)主要出入口有专人24小时执勤，

　　其中主出入口双人值勤，当值时坐姿、立姿端正(7:00-18:00)，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　(4)对重点部位(小区道路、单元出入口和地下车库)进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每3个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟，监控中心有巡更记录。

　　(5) 维护道路使用和场地的正常秩序。

　　(6)小区设有监控中心，应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存10日备查。

　　(7)小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室;监控影像资料，应当留存10日备查。

　　(8)监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方;接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施

　　(9) 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。

　　(10) 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

　　(11)记录与档案。各项工作记录完整有效;档案齐全。

　　7停车管理

　　(1)建立停车管理制度。

　　(2)建立停车管理档案。

　　(3) 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

　　(4)在显著位置公示停车须知。

　　(5)设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

　　(6) 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

　　(7) 24小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。

　　(8) 停车场(库)内配备消防器材并定期检查，做好记录。

　　(9) 停车场地面每2日清扫1次，地下停车库地面(含车位地面)每季度清拖1次。

　　(10) 地下停车场(库)无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

　　8公共绿化

　　养护

　　一、基本要求：

　　1、小区绿地率达35%以上。

　　2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

　　3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

　　4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。

　　5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

　　二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm;每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%;常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常，斑秃黄萎率低于8-10%。

　　三、树 木：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好，树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

　　花坛花境：一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水，无积水;缺枝倒伏不超过五处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。

　　四、垃圾处理

　　每天及时清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。

　　五、树干涂白

　　涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

　　六、 检查记录

　　(1) 各项工作记录完整有效，

　　(2) 绿化档案齐全。

　　(3) 生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。

　　9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理

　　(1)建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

　　(2)按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

　　(3)每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

　　(4) 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

　　(5) 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

　　(6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

　　(7)设备机房。 每日巡视1次、每月清洁2次，机房内不得堆积杂物; 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书; 交接班记录齐全、完整。

　　二、共用部位

　　(一) 房屋结构

　　(1) 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

　　(2) 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

　　(3) 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

　　(二) 建筑部件

　　(1﹚ 每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2﹚每月巡查1-2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(3﹚ 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4﹚每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录;降雨后及时排除积水。

　　(三)附属构筑物

　　(1) 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2)每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年6月至9月检查屋顶不少于3次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

　　(3) 每月巡查1次大门、(铁栅栏)围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4) 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(5) 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　三、空调系统

　　(1) 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

　　(2) 每年检查1次管道、阀门并除锈。

　　(3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　　(4) 每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒1次空气处理机滤网等;每3年清洗消毒1次风管。

　　四、二次供水设备

　　(1) 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

　　(2) 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　　(3) 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

　　(4) 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

　　(5)每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

　　(6) 每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　　(7) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　五、排水系统

　　(1) 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

　　(2)排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通;每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

　　(3) 污水泵。每月巡视2-3次，每半年养护1次。

　　(4) 窨井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。

　　六、公共照明和电气设备

　　(1) 室内照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

　　(2) 室外照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复;适时调整时间控制器。

　　(3) 应急照明。每周巡检1次，故障即时修复;断电后维持照明时间达标;每季度活化1次蓄电池。

　　(4) 高压柜及高压线路。每月巡检3次高压柜;定期进行设备和线路的检测;每2年活化1次直流屏蓄电池;做好记录。

　　(5) 干式变压器。每周巡检3-5次，做好记录。

　　(6) 油浸变压器。每周巡检3-5次，做好记录。

　　(7)低压柜。每月巡检2次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。

　　(8)低压配电箱和低压线路。每月巡检1次;每年养护1次;做好记录。

　　(9)电动机。每月巡检3次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。

　　(10) 控制柜。每月巡检3-4次;每年养护1次;做好记录。

　　(11) 发电机。每2月试运行1次;每年活化1次蓄电池;每月巡检3-4次充电机和蓄电池;做好记录。

　　(12) 电气检测。每3年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每3年检测1次中央信号屏和直流屏;每5年检测1次高压电缆;做好记录。

　　(13) 变配电室。24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。

　　七、安全防范系统

　　(1) 对讲门口机。每月检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

　　(2) 网络控制箱。每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(3) 红外对射探测器。每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(4) 图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁2次;每年内部除尘1次。

　　(5) 摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

　　(6) 解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(7) 云台。每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

　　(8) 巡更点。每季度检查2次外观、存储记录，表面清洁1次。

　　(9) 读卡器。每月检查键盘、防水，表面清洁1次。

　　八、电梯

　　(1) 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行;电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

　　(2) 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

　　(3) 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

　　(4) 每月进行1次日常维修养护工作。

　　(5) 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

　　(6) 定期检查紧急报警装置。

　　(7) 定期年检并取得合格证。

　　(8)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。

　　九、水景

　　(1) 启用前进行防渗漏检查。

　　(2) 使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。

　　(3) 设置必要的安全警示标志。

　　(4) 水质符合卫生要求。

　　10消防安全

　　防范

　　一、综合管理

　　(1) 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责;

　　(2) 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　(3) 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　(4) 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

　　(5) 每周防火巡查2-3次;每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

　　(6) 每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

　　二、消防设施设备维修养护

　　(一) 火灾自动报警系统

　　(1) 报警控制主机、联动台

　　每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁2次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

　　(2) 模块、探测器、手动报警装置

　　每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;每半年表面清洁1次;探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

　　(3) 备用电源

　　每半年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

　　(二)消防广播系统

　　每月机柜表面清洁2次，每半年年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

　　(三)防排烟系统

　　每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

　　(四)防火分隔系统

　　每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次;每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

　　(五)水灭火系统

　　每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。

　　(六)灭火器

　　每年进行1次功能性检查。

　　合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准(丙级)

　　序号内 容服务要求

　　1管理处

　　设 置

　　(1)小区内设置管理机构，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。公示服务电话;管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。

　　(2)在管理处悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

　　2管理人员和服务人员要求

　　(1)小区项目经理持证上岗，有2年以上物业管理工作经历。

　　(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　(3)管理人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

　　(4)服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/400户～500户;保洁人员：1人/10000㎡～120xx㎡(建筑面积);秩序维护员：3～4人/每门岗+1人/9000㎡～11000㎡(建筑面积);绿化人员：1人/18000㎡～220xx㎡(绿化面积);维修人员：1人/400户～500户，10万平方米以下、高层住宅小区不得低于2人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。

　　3服务时间在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待;其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

　　4日常管理与服务

　　(1)制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

　　(2)建立健全各项管理制度，公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

　　(3)建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

　　(4)建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

　　(5)应用计算机管理物业资料。

　　(6)按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。

　　受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项;装饰装修期间，每3日巡查1次现场，做好记录;业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示;装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理;装修垃圾及时清运。

　　(7)在物业共用部位显著位置公示16小时服务电话。

　　水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在3个工作日内处理回复。

　　(8)设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

　　(9)涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

　　(10)按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

　　(11)做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。

　　(12)配合有关部门进行公益性宣传。

　　(13)按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　(14)按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

　　(15)能提供2种以上特约服务(有偿)和2种以上便民(无偿)服务。

　　(16)专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务;专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书;专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明;对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

　　(17)每年公开征集1次物业服务意见，实际入住问卷率60%以上，公示整改情况。

　　(18)对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。

　　5公共区域卫生保洁服务

　　一、 生活垃圾的收集、清运

　　(1) 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

　　(2) 生活垃圾实行分类收集。

　　(3)每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

　　(4) 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

　　(5) 保洁车外观整洁、摆放整齐。

　　二、 物业共用部分清洁

　　(一) 楼内

　　(1) 每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面;每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃;每日巡视保洁1次。

　　(2) 每月清洁3次楼内地面、楼梯，每月清拖1次;每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;每日巡视保洁1次。

　　(二) 电梯

　　每周擦拭2次电梯轿厢门、面板;每日清拖1次电梯轿厢地面;每日巡视保洁1次。

　　(三) 天台屋面

　　雨季前清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每月巡查2次。

　　(四) 庭院

　　(1) 每日清扫1次道路、两侧人行道;巡视保洁1次。

　　(2) 每月清洁1次小区公共照明及设施设备;每半年清洁1次雨蓬、门头等。

　　(五) 水景

　　(1) 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

　　(2)每月安排专人清洁1次水面;每年清洁1次水池池底。

　　三、 有害生物防治

　　(1)配合相关部门进行有害生物防制。

　　(2) 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

　　四、 雨雪天气

　　(1) 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

　　(2) 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

　　五、卫生事件

　　发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。

　　六、 检查记录

　　每日抽查1次清洁质量，做好记录。

　　6公共秩序维护

　　(1) 主要出入口有专人24小时执勤。

　　(2)对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

　　(3) 维护道路使用和场地的正常秩序。

　　(4)小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的专业人员24小时值守;监控影像资料，应当留存7日备查。

　　(5)接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方;接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施

　　(6) 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

　　(7)记录与档案。各项工作记录完整有效;档案齐全。

　　7停　　车管　　理

　　(1)建立停车管理制度。

　　(2) 建立停车管理档案。

　　(3) 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

　　(4) 在显著位置公示停车须知。

　　(5)设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

　　(6) 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

　　(7) 定时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。

　　(8) 停车场(库)内配备消防器材并定期检查，做好记录。

　　(9) 停车场地面每周清扫1次。

　　8公共绿化

　　养护

　　一、基本要求：(1)以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。

　　(2)绿地保存率190%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。

　　(3)有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。

　　二、草 坪：每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。

　　三、树 木：乔、灌木按规范修剪每年二遍以上;篱、球年剪三遍以上;地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。

　　每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生;每年普施基肥一遍;和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次;有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生;发生倒伏及时扶正、加固。

　　四、 垃圾处理

　　绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物及时处理清运。

　　五、树干涂白

　　涂白时间一般在职11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

　　六、 检查记录

　　每半年检查植物生长情况1次，并对养护工作内容进行记录。

　　9共用部位及共用设施设备维修养护管理

　　一、综合管理

　　(1) 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

　　(2) 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

　　(3)每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

　　(4)对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

　　(5) 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

　　(6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

　　(7)设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物; 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书; 交接班记录齐全、完整。

　　二、共用部位

　　(一) 房屋结构

　　(1) 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

　　(2) 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

　　(3) 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

　　(二) 建筑部件

　　(1) 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(3) 每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4) 每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录;降雨后及时排除积水。

　　(三)附属构筑物

　　(1) 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(2)每半年检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年检查6月至9月检查屋顶2次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

　　雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(3) 每半年巡查1次大门、(铁栅栏)围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(4) 每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　(5) 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　　三、空调系统

　　(1) 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

　　(2) 每年检查1次管道、阀门并除锈。

　　(3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　　(4) 每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒1次空气处理机滤网等;每3年清洗消毒1次风管。

　　四、二次供水设备

　　(1) 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

　　(2) 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　　(3) 每周巡视3次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

　　(4) 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

　　(5)每年对水泵润滑情况进行检查12次，视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。

　　(6) 每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　　(7) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　五、排水系统

　　(1) 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

　　(2)排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

　　(3) 污水泵。每月巡视1次，每年养护1次。

　　(4) 化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。

　　六、公共照明和电气设备

　　(1) 室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障7日内修复。

　　(2) 室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。

　　(3) 应急照明。每月巡检2次，故障即时修复。

　　(4) 高压柜及高压线路。每月巡检2次高压柜;定期进行设备和线路的检测;做好记录。

　　(5) 干式变压器。每周巡检2次，做好记录。

　　(6) 油浸变压器。每周巡检2次，做好记录。

　　(7)低压柜。每月巡检1次;每年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。

　　(8)低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次;每年养护1次;做好记录。

　　(9)电动机。每月巡检1次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。

　　(10) 控制柜。每月巡检1-2次;每年养护1次;做好记录。

　　(11) 发电机。每季度试运行1次;做好记录。

　　(12) 电气检测。每3年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;做好记录。

　　(13) 变配电室。有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。

　　七、安全防范系统

　　(1) 对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(2) 网络控制箱。每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。

　　(3) 红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(4) 图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(5) 摄像机。每年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

　　(6) 解码器。每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次;每年内部除尘1次。

　　(7) 云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

　　(8) 巡更点。每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

　　(9) 读卡器。每半年检查键盘、防水，表面清洁1次。

　　八、电梯

　　(1)无人值守电梯，主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行;电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

　　(2)设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

　　(3)发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

　　(4)每季度进行2次日常维修养护工作。

　　(5) 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

　　(6) 定期检查紧急报警装置。

　　(7) 定期年检并取得合格证。

　　(8)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。

　　九、水景

　　(1) 启用前进行防渗漏检查。

　　(2) 使用中每季度巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

　　(3) 设置必要的安全警示标志。

　　(4) 水质符合卫生要求。

　　10消防安全防 范一、综合管理

　　(1)落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责;

　　(2)成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　(3)发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　(5)每日防火巡查1-2次;每季度专项检查1-2次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

　　(6)每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

　　二、消防设施设备维修养护

　　(一)火灾自动报警系统

　　(1)报警控制主机、联动台

　　每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

　　(2)模块、探测器、手动报警装置

　　每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;每年表面清洁1次;探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

　　(3) 备用电源

　　每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

　　(二)消防广播系统

　　每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

　　(三)防排烟系统

　　每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

　　(四)防火分隔系统

　　每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次;每年防火门附件检查1次，转动部位上润滑油1次。

　　(五)水灭火系统

　　每年养护1次室外消火栓、室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每季度盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体养护1次。

　　(六)灭火器

　　每年进行1次功能性检查。

　　合肥市住宅小区物业服务规范及等级

　　指导性标准(丁级)

　　1.服务项目按照丙级指导性标准约定。

　　2.服务内容和标准参照或部分达到丙级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。

　　3.管理服务年代较早的住宅小区，达不到丙级服务内容与服务标准的等级为丁级。

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