拆迁谈判技巧和话术_关于拆迁谈判技巧_有哪些案例3则

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　　拆迁谈判类似于商业谈判，却又比商业谈判难上加难。拆迁谈判有哪些技巧呢？关于拆迁谈判有哪些实用的案例？以下是小编编整理了关于拆迁谈判技巧，拆迁谈判案例，希望帮到你。

　　拆迁谈判技巧1：收集必要的相关信息

　　信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：

　　(1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同，补偿系数不同。

　　(2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁?

　　(3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何?

　　(4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估，如何拿到评估报告?

　　(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否有财产被有意无意地漏评?

　　(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法，向谁申诉?

　　(7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?补偿金额是多少?他们的谈判有何得失?

　　拆迁谈判技巧2：策略地安排谈判的时间和地点

　　在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。

　　在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。

　　拆迁谈判技巧3：组建一个谈判小组

　　因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：

　　(1)业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订;

　　(2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务;

　　(3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。

　　(4)律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于立项，拆迁人往往有背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。

　　拆迁谈判技巧4：确定理性的谈判目标

　　很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。

　　理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。

　　谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。

　　拆迁谈判技巧5：抓住谈判的核心问题

　　绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。

　　现在以20xx年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：

　　(1)房屋1450万元，按重置价格(按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用)580万元的2.5倍补偿;

　　(2)未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿;

　　(3)地上附属物(装修等费用)149万元;

　　(4)机器设备净值(原值×成新率%)1547万，评估值537万元。

　　通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元(该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估，也不计入补偿范围)。所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。其他地方谈得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。

　　通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：一是房屋重置价格580万元;二是未到期临时建筑重置价格204万元;三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿，一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。

　　土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。

　　影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。

　　国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价(区位综合平均价格+房屋重置价格)。

　　应采取先打程序的办法：

　　先审查授权(拆迁公司须为有授权的行为)、《拆迁许可证》。

　　项目许可：发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》)。

　　立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。

　　《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。

　　拆迁户：开出补偿条件后无人商谈

　　这起强拆事件的最终症结在于拆迁补偿标准双方谈不拢。在采访中，孟鑫的母亲杨文华一直在说，“从来都没有一个能‘说得上话’的人，来跟我们谈判。”

　　记者：为何你家对该区域统一的拆迁补偿标准有异议呢?

　　杨：我们家跟这里其他人家不一样。他们原来就是这里的居民，我家是在上世纪80年代在这里买地做的房子。平时村里卖地分钱，从来也不会分给我们，我们要价高一点，自认为也是合理的。而且，我们还有一个这么大的院子。

　　记者：为什么不跟开发商好好坐下来谈谈?

　　杨：不是我们不愿意坐下来谈，无论是政府部门还是拆迁公司，只要有一个说得上话的人来跟我们谈，我们还是愿意谈的。但是在我们提出补偿条件后，就一直没有下文。到最后就只剩我家未拆，我家电线一度被人剪断，家里养的大狼狗也被人用毒镖射死，还经常有一些不明身份的人上门骚扰，说一些威胁的话，这也让我们更不愿意拆。

　　记者：房子被强拆之后，你们为什么会想到搬到派出所去住?

　　杨：我们没地方去了。而且，派出所里更安全。以前发生了这么多事，我们也害怕。

　　记者：你们是不是也想借用这种方式，向政府部门和派出所施加压力?

　　杨：也有这个因素在内。

　　街道办：没想到会发生强拆这种事

　　书院街街道办副书记彭连成负责协调该区域拆迁工作，对于孟鑫家被强拆一事，他表示很震惊。

　　记者：街道办之前有没有处理过强行拆迁之类的事情?

　　彭：没有，这起强拆事件是书院街街道办辖区内的第一例，我们也没想到会发生强拆这种事。我们一直强调，拆迁必须依法依规进行，严禁强拆。

　　记者：强拆事件前后，街道办做了哪些工作?

　　彭：我们之前就拆迁补偿问题，专门到孟家去了很多趟，但孟家提出的拆迁补偿要求，大大高于辖区统一的补偿标准。我们从中做了大量工作，也一直未果。

　　记者：这件事发生后你们是怎么处理的?

　　彭：强拆事件发生后次日，我和几个街道办、社区的工作人员一早就赶到派出所。街道办还成立专班，对这件事进行调查。我们支持孟家要求派出所立案调查的请求，街道办还安排好了宾馆，他们暂时无处可住的话可以住宾馆。我们当时还说好调个挖掘机过来，看看废墟里还有什么财物能帮他们取出来。

　　记者：街道办接下来还准备做哪些方面的工作?

　　彭：肯定要把事情弄清楚，目前还在等待公安机关的调查。不管怎么说，强拆都是违法的，我们必须维护辖区居民的合法权益。同时我们还在孟家与开发商之间协调，希望能尽快将他们的拆迁补偿问题落实。

　　派出所：如此这般向警方施压不妥

　　“拆迁补偿不是我们能管的，强拆事件发生了，我们第一时间立了案，现在也抓了两名嫌疑人。我们是公安机关，只能负责办案。”说这句话的时候，书院街派出所负责人的脸上，写着“无奈”两个字。

　　记者：孟鑫一家人当时住在这里，对你们工作影响大么?

　　警方：我们从来没有碰到过这种事，影响肯定是很大的。他们住进派出所的会议室后，很多会议不得不挤在办公室开。

　　记者：听说后来是孝南区公安局治安大队民警把他们劝走的?

　　警方：是的。他们住进来后，我们派出所不方便出面处理这件事。在这起强拆事件中，他们毕竟也是受害者，而且无家可归，我们也一直未采取强制措施。不过，这不是长久之计，对我们工作有影响，他们的行为也涉嫌违反治安管理处罚法，所以，我们交由治安大队出面处理。

　　记者：对这件事，警方有什么看法?

　　警方：虽然他们的遭遇值得同情，可是这种做法很不可取。如果所有的报案人，为了督促警方办案，都住进来，那派出所不是成了大杂院?我们还怎么办案?如此这般向警方施压不妥。我们希望孟鑫一家，还有所有的报案人，都应该相信公安机关。

　　拆迁公司：孟家拆迁转包给了他人

　　记者在孝感市工商局查询得知，承包该区域拆迁的湖北华洲房屋拆迁有限公司成立于20xx年12月，注册资本80万元，法定代表人为鲁少华，其经营范围是凭资质证书从事房屋拆迁，公司登记地址为孝感市汉孟路。然而，记者多方寻找，询问多名当地人，均不知道汉孟路在何处。随后，记者通过其他途径，辗转打听到该公司法人代表鲁少华的联系电话。

　　记者：孟鑫家是不是你们公司的人强拆的?

　　鲁：这一片区确实是我们公司在负责拆迁。但是今年8月，我身体不好就到武汉治疗，就将永新片区最后一家未拆楼，也就是孟鑫家，转包给了徐某。我还跟徐某签有合同。

　　记者：我能否看一下这份合同?

　　鲁：我正在外面钓鱼，没有时间。

　　记者：你们公司登记地址为汉孟路，孝感市好像没有汉孟路啊?

　　鲁：我们公司在宝成路附近西大菜场那一块，公司是租的房子，平时没有人在。(记者事后前往其所说的位置，多方寻找，依然没有找到这家公司。)

　　记者：孟鑫家与你们谈过拆迁补偿的事么?

　　鲁：我现在很忙，没时间答复你。(挂断了电话，再打就无人接听。)

　　开发商：工期一拖再拖损失很大

　　被拆迁区域的开发商为湖北同升鹏祥置业有限公司，正在该地块开发名为“永新世家”的房地产项目。该项目一期房价为每平方米3800元起，目前已经部分建成，有现房出售。除了该公司负责永新片区的沈姓项目经理跟记者有过短暂电话交流外，湖北同升鹏祥置业有限公司其他人员均直接拒绝了采访要求。

　　记者：开发商与这起强拆事件有无关联?

　　沈：因为拆迁很繁琐，拆迁事宜全部承包给湖北华洲房屋拆迁有限公司，开发商与他们签订了合同，至于拆迁具体事项，开发商就没有过问。

　　记者：你怎么看你们开发的项目出现了强行拆迁事件?

　　沈：永新世家由于拆迁一直没有完成，工期一拖再拖，损失很大，加之已经拆迁住户在外的食宿、银行利息等问题，对开发商压力也很大。拆迁户迟迟住不上还建房，生活也受到影响。

　　案情简介：

　　20xx年9月19日，长沙市开福区人民政府发布了【20xx】第025号征收土地方案公告，因建设长沙高岭组团项目需征收开福区秀峰街道竹隐村大塘基社区部分土地。委托人刘位于竹隐村高塘基组的房屋在此次征收范围内。

　　委托人讲述：其于20xx年左右从同村居民处购置一地块(持有国土证书)并修建了面积500余平方米的房屋，用于居住、租赁及开设企业。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、补偿安置方案等书面文件，征收实施部门未提供书面详细补偿安置标准及计算方式。征收工作人员口头告知20xx年2月12日为签约截止期限，但房屋在20xx年2月11日被强拆。委托人认为其系合法补偿安置主体，补偿标准过低，无法与征收实施部门达成一致，遂委托我所代理。我所陈必韬、罗继平律师受托承办案件。

　　律师代理经过：

　　(一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非诉讼方式协调解决争端。

　　(二)律师主要工作方式：承办律师接手案件后，认真了解了案情，实地调查走访，梳理相关政策法规，核验补偿项目，提炼争议焦点，解答委托人咨询事宜，向征收指挥部门提出了书面报告材料，多次与征收指挥部门交涉、谈判，并就项目违法情形与征收实施部门展开了激烈的争论与探讨，其中所提征收程序违法的若干意见对争议最终解决起到关键作用。此外，律师积极与委托人、征收实施部门及其领导机关协调沟通。

　　(三)案件结果：委托人与征收实施部门达成补偿安置协议，补偿款项到位，委托人对补偿安置结果表示高度认可，并获得了征收实施部门的好评。

　　律师点评：

　　一、案件法律适用问题

　　根据国家法律体系，集体土地征地拆迁与国有土地上房屋征收，两者土地性质不同，适用法律不同，前者适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及长沙市人民政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》等法律规定，后者适用国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。补偿项目不同，前者分土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿及社会保险等;后者主要补偿项目为房屋价值补偿、装饰装修及设施设备补偿与奖励等。其他前置程序及实施程序各有不同。本案中，委托人及承办律师提出，委托人持有国有土地使用权证，该证由政府部门颁发，在未经法定程序撤销之前，应具有合法法律效力。但征收实施部门理解为集镇土地，应适用长沙市103号令。该争议贯穿案件始终，为争议核心。

　　二、征收程序问题

　　按照征收实施部门关于涉案土地为集体土地并适用长沙市第103号令的认定，征收部门(含相关部门)须进行立项、规划、审批、环评、土地预审、农用地转用审批等前置程序，并应依法履行调查预征，制定补偿安置方案，发布征地公告，公布补偿安置方案(听取意见)，签约，支付补偿安置费用，责令限期腾地及司法强拆等程序。本案中，征收签约期限尚未截至，房屋遭遇行政强拆，程序与法律规定冲突。

　　三、补偿项目及标准问题

　　如何计算和确定补偿项目及补偿标准是委托人(拆迁户)最关注的问题。在集体土地征地拆迁案件中，征地拆迁实施部门根据法定的计算方式核算确定补偿项目及标准，例如，《土地管理法》第四十七条规定的“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”该等项目及标准已经由法律明确规定，当地政府或通过地方性法律、规章的形式予以细化(含各项奖励的政策)。

　　故而，作为拆迁户可以主张由征收实施部门根据法律法规规定计算补偿安置明细清单并送达拆迁户，同时，为避免补偿项目漏算、少算的争议，可以向征收实施部门查阅详细补偿安置方案用于核对。但，根据各方反馈意见，补偿标准偏低。乃至委托人希望委托律师增加补偿标准。根据承办律师团队代理的大量征地拆迁案件情况分析，律师参与计算补偿标准可以作为常规代理工作，但此外，还须通过行政复议、行政诉讼等方式，就项目合法性司法审查等途径，通过谈判等方式维护自身合法权益。

　　反之，征收实施部门为实现效率与委托人权益保障的有机统一，可以引入专业律师团队(或政府法律顾问)提供专业把关，确保送达，知情权，合规审查，通过协商谈判等方式化解矛盾，完成征地拆迁任务。

　　本案经与委托人商议以非诉讼解决争端并最终取得较好效果，较为难得，从维护委托人合法权益角度看，争取了其正当合法利益，增加了补偿标准。从争议解决的角度来看，通过承办律师的大量工作促成了征收实施部门与委托人之间争端的最终解决，化解了社会矛盾，起到了律师专业力量的作用，也是律师社会责任的体现。

　　注：真实案例，欢迎专业探讨，非经书面同意不得用于商业用途。

　　【事实概要】

　　打从20xx年5月31日“呼家楼商务居住综合区一期”项目动迁以来，丁昊(化名)的生活便堪称“一泓清冽的休止符，凝住了九曲回肠”。原来，根据评估报告，他位于三环以内的66.6平方米房屋仅能获补45.2万元。如此地段，如此价格，两项略加权衡，丁昊便决意拒签协议。他的理由很简单，补偿款不够买个同等水准的房屋。

　　从20xx年6月之后到20xx年6月之前，拆迁人首创朝阳房地产发展有限公司屡屡找到丁昊谈话协商，无一不以谈崩的结果告终。终于，拆迁人的忍耐到达了底线，于20xx年6月9日向朝阳区房屋管理局申请对丁昊进行拆迁裁决。朝阳区房屋管理局受理了这一申请，并通知拆迁双方当事人于20xx年6月16日参加裁决调解会。

　　古语有云：“识时务者为俊杰”。丁昊在接到裁决调解通知之后，十分清楚自己的拆迁之旅已经陡然崎岖起来，前途危险难测。于是，这名焦虑已久的拆迁户带着相关材料专程咨询了马律师。这位巾帼不让须眉的女律师接待了丁昊，并深入浅出地帮他答疑解惑。30分钟的交谈过后，丁昊果断地在《专项法律服务代理协议书》签上姓名。在那一刻，心生希望的他无法预见，9个月之后的他还会在一份期待已久的、补偿额增值5倍以上的《拆迁补偿安置协议书》再度签上姓名。

　　【办案掠影】

　　办案第一阶：裁决前的智慧热身

　　马律师担起丁昊的维权重任之时，距裁决调解会只不过短短数日。虽然时间紧张，马律师有条不紊地采取了寻找着案件突破点。正所谓天道酬勤，马律师发现涉案拆迁项目拆迁许可存在着多次延期情况，本证拆迁期限为20xx年6月6日至20xx年6月5日，最后一次延期续证是在20xx年12月2日核发，拆迁期限为20xx年12月5日至20xx年6月4日。

　　基于前述发现，马律师迅即采取了维权第一方略——向北京市住房和城乡建设委员会同时提交了两份《复议申请书》，分别请求确认被申请人朝阳区房屋管理局核发《拆迁许可证》及《拆迁许可证》续证(有效期为20xx年12月5日至20xx年6月4日)的具体行政行为违法。马律师提出了入木三分的理由：朝阳区房屋管理局对拆迁人提交的申办材料未尽到审查义务，也未向申请人送达和告知相关内容，违法发放了拆迁许可证和拆迁许可证续证。

　　拆迁许可双复议提起之后，马律师马上紧锣密鼓地投入拆迁裁决调解会的准备工作之中……

　　办案第二阶：裁决中的高调应对

　　裁决调解会转瞬即来。马律师与委托人丁昊同赴这一拆迁命运攸关的裁决调节会。裁决伊始，二律师提交了《中止裁决申请书》，以丁昊已向北京市住房和城乡建设委员会提起了《拆迁许可证》及其续证的行政复议，且尚未有复议结果为由，要求依法中止裁决活动。

　　紧接裁决中止牌之后，马律师又炫丽地亮出第二个杀手锏——向朝阳区房屋管理局提交了《重新委托评估申请书》，认为既有评估报告是由拆迁人单方委托的评估机构作出，且估价金额背离了市场价格，初步估价结果没有依法公示，并且最终评估报告也未依法送达，如此之多的违法之处将直接导致评估报告的无效性。而无效的评估报告是不能成为裁决的主要事实依据的，因此应重新进行评估。

　　办案第三阶：复议后的雷霆起诉

　　裁决调解会结束后，静谧开始笼罩在丁昊周围，直到20xx年8月……

　　8月中旬，北京市住房和城乡建设委员会对丁昊作出了两份《行政复议决定书》：一份为驳回《拆迁许可证》复议申请的决定，理由是超过了行政复议法规定的复议申请期限;一份为维持被复议《拆迁许可证》续证(有效期为20xx年12月5日至20xx年6月4日)的决定，理由为申请的延长许可行政行为符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

　　两个复议结果并未超出马律师基于行政救济行情所作出的预期，因此结果一出，马律师旋即进入维权第三阶段，向朝阳区人民法院提交了《行政起诉状》，请求确认被告朝阳区房屋管理局作出的《拆迁许可证》续证(有效期为20xx年12月5日至20xx年6月4日)违法。这一次的诉，马律师引入了新的元素——拆迁单位不具备合法的拆迁资质证书。

　　办案第四阶：裁决出世·诉讼尴尬VS小荷才露尖尖角

　　一如《红楼梦》中所言“你方唱罢我登场”，就在丁昊一方提起《拆迁许可证续证》诉讼以后，朝阳区房屋管理局作出了《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决：①丁昊在接到裁决书之日起15日内将房屋腾空交给拆迁人拆除;②拆迁人为丁昊提供临时周转房，周转期限三个月;③拆迁人应在裁决送达之日起5日内将拆迁补偿款45.2万元向公证机关办理提存公证，待丁昊腾退周转房后给付丁昊;④其他补助费凭相关证明给予补助;⑤除上述法规确定的补偿内容，拆迁人自愿给付丁昊困难补助35万元，异地购房款48万元。

　　“屋漏偏逢连夜雨”，20xx年9月中旬，朝阳区人民法院经过书面审理，对丁昊诉《拆迁许可证》续证(有效期为20xx年12月5日至20xx年6月4日)违法一案作出《行政裁定书》，裁定原告的权益可通过补偿安置裁决的合法性审查予以保护，驳回起诉。

　　面对横空出世的裁决结果与那带着法院红色钢印的裁定书，丁昊与马律师的维权理念并未抹上失望的消极色彩，因为就维权结果来说算得上“虽败犹荣”——在核心问题，亦即拆迁补偿方面，丁昊已经着实上了一个台阶，从45.2万元上升至128.8万元，突破了百万大关。

　　办案第五阶：拆迁许可上诉与裁决起诉花开并蒂

　　20xx年9月下旬，马律师代表委托人，针对《拆迁许可证》续证一审裁定向北京市第二中级人民法院提起上诉，指出：一审法院未经过开庭审理，直接认定被上诉人朝阳区房屋管理局向丁昊作出、送达了《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，因此上诉人没有对拆迁许可证续证提起诉讼的主体资格的做法，是显然错误的，应当予以撤销并发回重审。

　　虽然裁决在一定程度上已经对丁昊的实际利益有所倾斜，但这并没有阻却丁昊一方维权大计的继续进行。20xx年10月下旬，马律师以委托人的名义，向北京市住房和城乡建设委员会提交了《行政复议申请书》，主张朝阳区房屋管理局应当中止裁决书的下发而没有中止，且作出裁决主要事实依据的《评估报告》存在程序与实体的双向违法，不应作为裁决的依据，故此请求撤销《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。

　　办案第六阶：继续到底的败诉VS庭外和解

　　20xx年11月中旬，北京市第二中级人民法院对丁昊上诉拆迁许可证续证一案作出终审《行政裁定书》，认为一审法院认定被拆迁人的权益可通过对该裁决的合法性审查予以保护，藉此认定丁昊在本案中不符合起诉条件，并对丁昊针对涉案项目拆迁许可证续证提起的行政起诉，裁定予以驳回，是正确的，应予维持，遂裁定：驳回上诉，维持一审裁定。

　　20xx年12月下旬，北京市住房和城乡建设委员会对丁昊复议拆迁裁决书一案也作出了《行政复议决定书》，认为被复议《城市房屋拆迁纠纷裁决书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，决定予以维持。

　　纷至沓来的败诉结果，又一次彰显了我国行政行为救济渠道的狭隘性、有限性。但即便如此，在拆迁维权领域身经百战的马律师仍不气馁，于20xx年1月上旬向朝阳区人民法院提起行政诉讼，请求撤销朝阳区房屋管理局所作《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。

　　“善飞能舞世人敬，皇天不负有心人”，加之马律师的运筹帷幄饱含技术含量，在难以改写的败诉命运中挣扎已久的丁昊终于迎来来命运的转机——受理了裁决之诉的朝阳区人民法院开始在拆迁双方当事人之间积极斡旋。阳春三月，草长莺飞，这样一个被娇美景象填满的季节里，拆迁人首创朝阳房地产发展有限公司同意将拆迁补偿款提升至296万元。对于这个标准，丁昊不再说不，在马律师的陪同下签订了《拆迁补偿安置协议书》。

　　【律师说法】

　　拆迁中，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议。而协议的达成，则无法回避谈判这个程序。谈判，堪称拆迁中的家常便饭!几乎百分之百的拆迁户都会有此经验。不同的是，不同的人取得了不同的谈判成绩。究其原因，谈判过程中的强技巧性、谈判双方地位的不对等性以及拆迁户的补偿期望值与拆迁人的补偿提供额之间的差距使然!

　　当某一个拆迁户不谙拆迁补偿行情，也不明谈判技巧，而且又属于草根阶级的一员时，他懵懵懂懂依据周边房地产市值所提出的补偿价位一般都难以被拆迁人接受。本案中的丁昊就是这样的一个例子，他认为拆迁人给的评估价极为不合理，并提出了自认为合理的期望价，结果在超过5年的漫长期限里始终没有与拆迁人达成补偿安置协议。然而，通过专业拆迁律师的维权，且时间战线仅为9个月，丁昊不但脱离了纠结多年的拆迁苦旅，还抱得理想补偿归，原因何在?

　　其一，专业智慧与拆迁维权的正相关关系。房屋拆迁无论之于普通大众，还是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作为被拆迁人，在程序上的优势已堪称先天性不足，表现为对拆迁流程的不解，对补偿之范围、标准、依据等细节的不解。这两个“不解”足以使得被拆迁人面对经验颇丰的拆迁人时底气不足，陷入自身拆迁权益维护的茫然状态：或是自认倒霉地接受较低标准的补偿总额或是产权调换;或是不知者不惧地拒绝签订拆迁补偿安置协议、拒绝参加裁决;或是选择成为一个艰辛的“钉子户”。为了摆脱这种茫然状态，已经有越来越多的被拆迁人意识到法律维权、专业法律工作者辅以维权这两点内容的重要性。因为后者身上的专业智慧是一种拆迁市场行情(诸如不同地段的地价等)、开发商惯用做法、拆迁行政程序及相关要件等的综合把握。具有专业智慧的程度越深厚，取得拆迁维权的成果就会越斐然。

　　其二，救济程序的内在多米诺效应。对于多米诺骨牌效应，多数人恐怕并不至于陌生，这个效应旨在阐释：在一个存在内部联系的体系中，一个很小的初始能量就可能导致一连串的连锁反应。拆迁的行政流程有立项、规划许可证、拆迁许可证、拆迁许可证续证、行政裁决等。只有某一个环节存在违法，便都可以诉至法院或是提起行政复议，并最终实现诉讼压力到谈判压力的转换。如果超过一个以上违法时，怎么安排救济程序，则是极为讲究的了。因为，一着不慎满盘皆输：安排得好，会为案件赢取更大的运作空间;安排失当，则可能赔了夫人又折兵。就本案来说，由于律师介入较早，因此在裁决之前极富艺术性地插入了拆迁许可及其续证的复议，这一步骤实为整个维权程序之中的一大妙笔。其妙在于：①这个程序将成为裁决中止的法定理由。如果裁决依法中止，那么当事人可免于陷入强拆的危险之境;如果裁决未依法中止，那么裁决的违法性可想而知，而这又将赋予当事人一方更大的维权空间。事实上，本案就是后一情形，对违法裁决提起了行政复议与行政诉讼，层层扩大违法压力，从而赢取了最终的和谈;②程序本身的可扩展性强。行政复议与行政诉讼之间，在大多数情况下是先后衔接的，在拆迁里面尤为如此。先复议，再诉讼，诉讼本身又为两审终审制，这样既能够重申对方违法，增大对方的压力，又能够增强当事人期待利益的实现系数。

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